數據中心投資者需要知道什么

如果您是數據中心開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商或投資者，以下是您需要了解的有關(guān)機會(huì )區的基礎知識。它們可能是有利的，但它們不是靈丹妙藥。

新的美國稅收計劃為低收入社區的投資提供減稅措施，包括對項目的投資。

美國的數據中心開(kāi)發(fā)商和運營(yíng)商開(kāi)始關(guān)注機會(huì )區，這是一個(gè)相對較新的稅收投資計劃。

如果您是數據中心開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商或投資者，以下是您需要了解的有關(guān)機會(huì )區的基礎知識。它們可能是有利的，但它們不是靈丹妙藥。

這是DCK特別系列的第一部分，著(zhù)眼于機會(huì )區和數據中心開(kāi)發(fā)人員迄今為止對它們的體驗。

什么是機會(huì )區?

機會(huì )區是一項包含在2017年減稅和就業(yè)法案中的社區發(fā)展計劃，該法案是由美國的共和黨稅收改革法案。根據人口普查區，機會(huì )區旨在通過(guò)稅收減免鼓勵對低收入城市和農村社區的長(cháng)期投資。

如果人口普查區的貧困率為20%或更高和/或家庭收入低于該地區收入中位數的80%，則該人口普查區符合條件。每個(gè)州的州長(cháng)最多可以將此類(lèi)區域的25%指定為機會(huì )區。

然后，將至少90%的資金投入機會(huì )區的私人投資工具可以通過(guò)這些投資產(chǎn)生的資本收益獲得稅收減免。

該計劃允許任何獲得資本收益的人投資機會(huì )區——例如數據中心建設——并在他們持有投資時(shí)推遲繳納資本利得稅。將其他投資或出售企業(yè)的資金(帶有嵌入式收益)轉入機會(huì )區的投資者可以將這些收益的稅收推遲數年。如果這筆錢(qián)繼續投資五年，投資者將獲得10%的收益。七年后，稅收減免增加到15%。

最重要的是，機會(huì )區投資本身的收益在10年后免稅。此外，投資者可以在基金中一直持有到2047年，這可能會(huì )導致大量資本收益免于征稅。

由于稅收減免僅適用于在納稅申報表上申報資本收益的個(gè)人或公司納稅人，因此并非所有人都可以享受。然而，通過(guò)該計劃可能投資的總金額是巨大的。例如，2016年，只有7.3%的美國納稅申報表申報了資本收益收入。但申報的此類(lèi)收益總價(jià)值為6340億美元。據估計，高達6萬(wàn)億美元的資本收益資金可用于此類(lèi)投資。

機會(huì )區在哪里?

自該計劃成立以來(lái)，由每個(gè)州確定將被指定為機會(huì )區的區域。一個(gè)限制是他們不能指定已經(jīng)紳士化的地區。

由于聯(lián)邦根據人口繪制人口普查區，城市社區的機會(huì )區可能是幾平方英里，而農村地區的機會(huì )區可能是30或40平方英里。全國約有8,700個(gè)人口普查區被指定為機會(huì )區。

一旦這些區域被指定，城市和區域規劃者就坐等投資者涌入。但財政部尚未最終確定機會(huì )區投資的要求。與此同時(shí)，時(shí)鐘在滴答作響。15%的稅收減免是基于到2026年的七年投資，因此投資者需要在2019年底前參與進(jìn)來(lái)，以充分利用這一稅收減免。但是，當所有細節都沒(méi)有解決時(shí)，他們對參與持懷疑態(tài)度。

在機會(huì )區首次創(chuàng )建近一年后，美國國稅局提出了擬議的法規。2018年10月首次;然后在2019年4月，經(jīng)過(guò)一些改進(jìn)和澄清;然后在2019年12月再次發(fā)布了500頁(yè)的澄清說(shuō)明。

這些改進(jìn)使機會(huì )區的投資更具吸引力。例如，最初的10月指南表示，只有在機會(huì )區內產(chǎn)生50%或更多總收入的企業(yè)才有資格。這樣的解釋基本上排除了任何類(lèi)型的制造業(yè)務(wù)(將在其他地方銷(xiāo)售制成品)或可能擁有來(lái)自全國或世界各地的客戶(hù)的商業(yè)服務(wù)-正如數據中心提供商通常所做的那樣。

4月，美國國稅局完善了該業(yè)務(wù)測試。雖然總收入測試仍然存在，但如果50%或更多的員工和承包商在機會(huì )區工作，企業(yè)現在就有資格獲得資格。

人們如何投資機會(huì )區?

在全國范圍內，已經(jīng)形成了幫助投資者利用機會(huì )區的基金。與其他類(lèi)型的基金一樣，他們拿投資者的錢(qián)換取專(zhuān)業(yè)知識，在這種情況下，他們知道哪些項目有資格獲得機會(huì )區投資。

有些被視為合格投資者基金，這意味著(zhù)其中的投資者必須在過(guò)去兩年中年收入至少為200,000美元。此類(lèi)基金的優(yōu)勢在于它們允許較小的投資者利用機會(huì )區稅收減免，而不是將計劃僅限于大投資者。

雖然稅收減免幅度不會(huì )太大，以至于它們可以使一項糟糕的商業(yè)投資成為一項好的投資，但它們?yōu)榈湫屯顿Y的回報增加了幾個(gè)百分點(diǎn)，這意味著(zhù)一個(gè)可能在沒(méi)有機會(huì )區指定的情況下可能處于邊緣的項目可能現在值得投資。

機會(huì )區的另一個(gè)優(yōu)勢是它們可以利用其他類(lèi)型的激勵計劃。例如，許多機會(huì )區都位于新市場(chǎng)稅收抵免區，這是一個(gè)于2000年建立的類(lèi)似計劃。一些地點(diǎn)有資格獲得社區發(fā)展整筆撥款。此外，一些機會(huì )區位于城市更新區。雖然城市更新資金通常不能用于投資項目本身，但它可以用于與之相關(guān)的輔助項目，例如改善機會(huì )區的基礎設施。

同樣，開(kāi)發(fā)商可以利用其他形式的贈款，例如環(huán)境保護局的棕地贈款，以確定和減輕懷疑有化學(xué)污染的場(chǎng)地。在2019年12月的一套規則出臺后尤其如此，美國國稅局表示，對于存在棕地問(wèn)題的房產(chǎn)，清理和緩解成本現在計入滿(mǎn)足現有房產(chǎn)所需的“實(shí)質(zhì)性修復測試”。

由于澄清規定和了解復雜過(guò)程需要時(shí)間，第一個(gè)機會(huì )區項目往往是已經(jīng)在進(jìn)行的項目。雖然12月31日的截止日期已經(jīng)過(guò)去，但大多數豁免仍然適用。

爭議

該計劃并非沒(méi)有爭議。批評者稱(chēng)其為稅收減免，比幫助低收入地區的繁榮更有助于富人的住房收入。

例如，在新澤西州，前州長(cháng)克里斯•克里斯蒂(ChrisChristie)因參與機會(huì )區的自助倉儲設施項目而受到批評。批評人士稱(chēng)，他的參與不符合法律精神，即幫助低收入人群。一些研究人員認為，一些被指定為機會(huì )區的地區已經(jīng)在紳士化。

因此，國會(huì )正在努力限制該計劃或完全取消該計劃。例如，俄勒岡州民主黨參議員羅恩•懷登(RonWyden)于11月提出立法，以收緊對機會(huì )區的要求，取消與弱勢地區相鄰的人口普查區的資格，而不是本身處于不利地位的人口普查區。同月晚些時(shí)候，密歇根州民主黨眾議員RashidaTlaib提出立法以完全廢除該計劃。她批評該計劃惠及億萬(wàn)富翁而不是窮人。

結果呢?如果您正在尋找站點(diǎn)或投資數據中心，則值得查看您正在檢查的地區是否有機會(huì )區。而且，如果您決定要研究機會(huì )區，則越早進(jìn)行越好。投資越早，不僅可以獲得更多的稅收優(yōu)惠，而且目前尚不清楚該計劃將保持目前的形式多長(cháng)時(shí)間。